Верховный суд закрепил правила оспаривания сделок с жильем после дела Ларисы Долиной. Сделка продажи квартиры, совершенная жертвой мошенников, может быть признана недействительной, только если покупатель знал об обмане
Дело о продаже квартиры Долиной
Сделка по продаже квартиры, совершенная жертвой мошенников, может быть признана недействительной лишь в том случае, если покупатель знал или должен был знать об обмане. Такой подход Верховный суд закрепил в обзоре судебной практики об оспаривании сделок с жильем, сообщили РБК в пресс-службе суда.
Документ подготовили судебные коллегии по гражданским, административным делам и экономическим спорам. В него вошли 20 правовых позиций, сформированных на основе практики за 2022–2025 годы. Обзор ВС, добавили в пресс-службе, призван унифицировать подходы судов к рассмотрению споров, связанных с переходом права собственности на жилые помещения.
Как следует из разъяснений, само по себе совершение сделки под влиянием обмана третьих лиц не является безусловным основанием для ее отмены. Для признания договора купли-продажи недействительным суду необходимо установить, что покупатель был осведомлен о мошеннической схеме либо при должной осмотрительности должен был распознать признаки обмана. Если же стороны уже исполнили договор, суд применяет последствия недействительности сделки в виде двусторонней реституции.
Верховный суд также указал, что заблуждение продавца относительно мотивов сделки не считается существенным основанием для признания ее недействительной по ст. 178 Гражданского кодекса. При рассмотрении подобных споров судам предписано оценивать добросовестность поведения второй стороны и ее возможность распознать заблуждение контрагента, обеспечивая при этом равный объем судебной защиты обоим участникам сделки.
Отдельные разъяснения также касаются сделок, совершенных гражданами, которые в момент их заключения не могли понимать значение своих действий или руководить ими. Для признания такого договора недействительным необходимо доказать наличие такого состояния в момент совершения сделки. Кроме того, суды должны выяснять, было ли покупателю известно об отсутствии согласия второго собственника при продаже жилья, находившегося в совместной собственности бывших супругов.
В обзор также включена правовая позиция, согласно которой договор дарения жилого помещения может быть признан недействительным как подозрительная сделка в рамках дела о банкротстве, если установлено, что его целью было причинение вреда имущественным интересам кредиторов.
Как развивалось дело Долиной
Весной 2024 года Долина продала свою пятикомнатную квартиру в Хамовниках за 112 млн руб. Позже певица заявила, что стала жертвой мошенников. По материалам уголовного дела, злоумышленники действовали организованной группой и использовали психологическое давление. Певицу убедили, что в отношении ее квартиры якобы готовятся незаконные регистрационные действия, и предложили «спецоперацию» по защите ее имущества. Как рассказала народная артистка, ей внушали, что любые попытки советоваться с родственниками или юристами могут «сорвать операцию».
После завершения сделки по продаже квартиры Долина перевела практически всю сумму мошенникам. После того как артистка получила уведомление от Лурье о необходимости освободить жилье, Долина обратилась в полицию и сообщила о мошенничестве.
В рамках судебного процесса была назначена психиатрическая экспертиза. Эксперты пришли к выводу, что на момент заключения сделки Лариса Долина не страдала психическими заболеваниями, не была признана недееспособной или ограниченно дееспособной и в целом осознавала характер совершаемых действий. При этом отмечалось, что она находилась в состоянии сильного психологического давления и заблуждения, вызванного действиями третьих лиц.
28 марта Хамовнический районный суд Москвы по иску Долиной признал недействительной сделку по продаже ее квартиры. Квартира была возвращена певице, при этом Полине Лурье было отказано в возврате средств, так как суд отметил, что продавец фактически не получила деньги от сделки. Позже и апелляционная, и кассационная инстанции поддержали это решение.
2 декабря Лурье подала кассационную жалобу в Верховный суд, который почти сразу истребовал дело для изучения и назначил рассмотрение жалобы на 16 декабря. В своей жалобе Лурье настаивала на том, что является добросовестным приобретателем, действовала в рамках закона и не может нести последствия преступления, совершенного в отношении продавца третьими лицами.
Верховный суд 16 декабря 2025 года отказал певице Ларисе Долиной в признании недействительной сделки с квартирой, которую та продала под влиянием телефонных мошенников. Высшая судебная инстанция отменила решения судов первой, апелляционной и кассационной инстанций. ВС оставил право собственности за покупательницей квартиры Полиной Лурье.
Глава Верховного суда Игорь Краснов в декабре 2025 года дал поручение трем коллегиям ВС — по гражданским делам, по административным делам и по экономическим спорам подготовить обзор судебной практики рассмотрения дел об оспаривании сделок с недвижимостью.
Дело о продаже квартиры Ларисы Долиной вызвало общественный резонанс. В публичном пространстве закрепилось выражение «схема Долиной» — так стали называть ситуации, когда продавец жилья после получения средств заявляет, что стал жертвой мошенников, пытается через суд вернуть проданную недвижимость, в то время как добросовестный покупатель рискует остаться и без квартиры, и без денег. Выражение «схема Долиной» и еще четыре формулировки, связанные с делом («эффект Долиной», «бабушкина схема», «казус Долиной» и «бабушкин вариант»), были включены в словарь неологизмов 2025 года.
Источник информации: rbc.ru